主題：中國(guó)國(guó)貿(mào) 優(yōu)質(zhì)品種價(jià)值低估

　　投資要點(diǎn)
　　●國(guó)貿(mào)作為北京地標(biāo)性建筑、CBD最核心區(qū)域代表，擁有成熟高現(xiàn)金流物業(yè)，不可替代性使其可以更好熨平行業(yè)波動(dòng)。
　　●3A開(kāi)業(yè)將使公司業(yè)績(jī)爆發(fā)式增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2020年3B建成后，收入將增至40億，是2009年8億收入的5倍。
　　●預(yù)計(jì)公司2010-2012年每股收益分別為0.20元、0.46元、0.65元。公司平均每股重估資產(chǎn)凈值17.9元，將評(píng)級(jí)從“謹(jǐn)慎增持”上調(diào)為“增持”。
　　中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007)位于CBD最核心區(qū)域，為北京地標(biāo)性建筑，這樣的優(yōu)勢(shì)保障公司在某種程度上的不可替代性，多年來(lái)可以撫平行業(yè)的波動(dòng)，出租率、租金一直保持在業(yè)內(nèi)最高水平。
　　CBD東擴(kuò)提升影響力
　　CBD東擴(kuò)啟動(dòng)，其建設(shè)將提高整個(gè)區(qū)域的繁華度和區(qū)域經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)，國(guó)貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈的影響輻射范圍更大。但是從原CBD區(qū)域的建設(shè)情況來(lái)看，歷時(shí)至少需要10年，東擴(kuò)區(qū)的供應(yīng)量短期無(wú)法上升。而現(xiàn)有CBD區(qū)域建設(shè)接近尾聲，供應(yīng)量高峰已經(jīng)過(guò)去。因此，CBD供應(yīng)量近幾年都處于下降趨勢(shì)，這對(duì)于國(guó)貿(mào)的短期負(fù)面影響相當(dāng)?shù)?，而且拆遷戶(hù)要價(jià)快速上升、中服地塊的待價(jià)而沽都將提升國(guó)貿(mào)估值。
　　3A開(kāi)業(yè)帶來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)
　　國(guó)貿(mào)三期拆遷工作于 2001年開(kāi)始，A部分的施工建設(shè)始于2005年，預(yù)計(jì)A部分可以于2010年三季度正式開(kāi)業(yè)。A部分可租面積約20.5萬(wàn)平米，其中寫(xiě)字樓可租約10-11萬(wàn)平米，商業(yè)可租約3萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4.2萬(wàn)平米，另有其他一些配套物業(yè)。
　　3A建成后，國(guó)貿(mào)的可租面積將翻倍。由于3A品質(zhì)、配套等均高于一二期，為國(guó)貿(mào)新地標(biāo)式建筑。因此，從租金而言，3A的寫(xiě)字樓、商業(yè)租金均將高于一二期。
　　預(yù)計(jì)由于公司3A的開(kāi)業(yè)，公司收入將呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2010年、2011年、2012年?duì)I業(yè)收入分別增長(zhǎng)19%、53%、18%，同期凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)-32%、134%、42%。
　　至2020年3B成熟運(yùn)營(yíng)后，公司的年租金收入可以從2009年的8.7億大幅提升至40億元，在此假設(shè)下，預(yù)計(jì)2020年凈利潤(rùn)可達(dá)17.4 億元。
　　多重因素推升評(píng)級(jí)
　　從估值角度考慮，國(guó)貿(mào)擁有CBD最核心區(qū)域最有價(jià)值的73萬(wàn)平米，其僅對(duì)應(yīng)147億的價(jià)值（110億市值加37億凈負(fù)債），每平米僅2萬(wàn)元。目前股價(jià)相對(duì)公司17.9元的每股資產(chǎn)重估凈值折價(jià)明顯。從業(yè)績(jī)角度考慮，由于3A的開(kāi)業(yè)，公司業(yè)績(jī)將有爆發(fā)式增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司2010-2012年每股收益分別為0.20元、0.46元、0.65元。從分紅角度考慮，每年公司的分紅比例在50%左右，等3A、3B陸續(xù)建好，投入運(yùn)營(yíng)，公司的租金將數(shù)倍增長(zhǎng)。此外，從大股東角度考慮，目前大股東的持股比例已達(dá)80.39%，大股東從未對(duì)公司股票進(jìn)行減持，反而在已經(jīng)超過(guò)80%控股權(quán)的時(shí)候，仍繼續(xù)增持。因此將公司評(píng)級(jí)從“謹(jǐn)慎增持”上調(diào)為“增持”，目標(biāo)價(jià)15元


【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開(kāi)展任何咨詢(xún)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無(wú)關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。