主題：中國國貿(mào) 靜候國貿(mào)三期開業(yè)

作為一家物業(yè)出租型公司，中國國貿(mào)[9.01 -0.77%]（600007）4月30日公布的一季報與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比略顯暗淡。公司一季度實現(xiàn)營業(yè)收入2.06億元，同比下降6.8%；實現(xiàn)凈利潤5682.49萬元，同比下降31.44%，每股收益0.06元。

公司最主要的項目——國貿(mào)三期A階段將在2010年陸續(xù)開業(yè)，這將成為公司未來新的盈利增長點。不過由于前期費用和運營成本較高，公司預(yù)計上半年業(yè)績將下降50%以上。

費用增加拖累業(yè)績

Wind數(shù)據(jù)顯示，公司一季度銷售毛利率為59.84%，同比下降了1.98個百分點；銷售凈利率為27.69%，同比下降了9.92個百分點。由于國貿(mào)三期開業(yè)前的各項費用增加，公司一季度的期間費用率達到17.63%，同比上升了11.82個百分點，成為拖累業(yè)績的重要因素。

公司將國貿(mào)三期項目視為未來主要的盈利增長點，預(yù)計國貿(mào)三期A階段將在2010年陸續(xù)開業(yè)，并逐步進入正常運營。公司表示，屆時經(jīng)營規(guī)模將得到提升，新的盈利增長點也將日漸顯現(xiàn)，從而提升整體經(jīng)營業(yè)績。

值得注意的是，雖然國貿(mào)三期將在2010年中期陸續(xù)開業(yè)，并成為公司未來的盈利增長點，但是由于開業(yè)前期的各項費用、折舊攤銷及運營成本較高，公司預(yù)計2010年上半年凈利潤有可能同比下降50%以上。

資料顯示，國貿(mào)三期工程建設(shè)分為A、B兩個階段，A階段總建筑面積為29.7萬平方米，由主塔樓和裙樓組成，其中主塔樓高度為330米，地上74層，地下3層；7層至53層為高檔寫字樓；56層至73層為超五星級酒店，設(shè)置客房278套。裙樓地上5層，地下4層，設(shè)有商業(yè)、餐飲、影院和可容納2000人的大宴會廳等。由于A階段未能按照預(yù)期的2009年中期開業(yè)，使得公司的收入低于預(yù)期。

商業(yè)地產(chǎn)略顯疲軟

中國國貿(mào)主要從事商務(wù)服務(wù)設(shè)施的投資、經(jīng)營和管理，包括高檔甲級寫字樓、高檔涉外公寓、商場等設(shè)施的出租及管理，大型展覽及配套服務(wù)、停車設(shè)施服務(wù)等。一季度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)平淡，對公司的業(yè)績產(chǎn)生了一定的影響。

第一太平[5.10 1.39%]戴維斯報告顯示，北京甲級寫字樓市場在經(jīng)歷了2009年下半年的火熱之后，在今年一季度略顯疲軟，凈吸納量為14萬平方米，環(huán)比減少了51%。但是從同比來看，比2009年第一季度明顯改善，同比上升50%。由于原定于一季度入市的項目推遲至下一季度，因此一季度沒有新的甲級寫字樓供給。全市平均空置率在一季度環(huán)比下調(diào)1.5個百分點至18.1%。同時，甲級寫字樓有效租金連續(xù)兩個季度增長，一季度環(huán)比上漲3.4%至每月157.8元/平方米。

數(shù)據(jù)顯示，一季度包括寫字樓、商鋪和高端住宅銷售市場的一手成交量均下滑。甲級寫字樓、高端別墅和高端公寓的售價分別上漲了2.5%、13.1%和15.3%。物業(yè)整售的交易額減少了60%至43.6億元，成交量為17.98萬平方米。

戴德梁行的研究報告稱，北京寫字樓市場現(xiàn)有存量616萬平方米，一季度雖然沒有新供應(yīng)入市，但是在未來的三個季度里將會有約96萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)投放市場，這將給寫字樓市場帶來極大的租賃壓力。同時，在寫字樓銷售價格普遍高漲的情況下，寫字樓租金一直沒有較大起色。雖然今年一季度因為經(jīng)濟回暖，寫字樓租金水平有所上升，但是上升幅度同其價格的漲幅相比還是微乎其微。

戴德梁行研究員表示，巨大的市場供應(yīng)以及激烈的市場競爭讓各寫字樓使出渾身解數(shù)吸引更多租戶。一些新起的優(yōu)質(zhì)項目在減少能耗成本、降低污染及舒適的環(huán)境方面有較強的競爭力。預(yù)計北京寫字樓市場隨著經(jīng)濟市場的漸暖有望實現(xiàn)復(fù)蘇。



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