主題：百科集團(tuán)（600077）公布資產(chǎn)重組方案

事件: 我們于2月4號至5號實(shí)地調(diào)研了宋都股份位于南京和合肥的樓盤，調(diào)研信息如下：

　　1、2009年12月27日，百科集團(tuán)公布資產(chǎn)重組方案，重組分為兩步走：第一步、百科集團(tuán)的大股東百科投資以每股10.75元（較二級市場溢價17%）將其持有的2789萬股全部轉(zhuǎn)讓給宋都控股，已于2010年1月21日公告完成過戶；第二步：百科集團(tuán)以8.63元的價格向宋都控股、平安置業(yè)以及郭秩娟定向增發(fā)38475萬股，完成重組后，宋都集團(tuán)在百科幾天的持股比例上升至75.92%；兩步完成之后，宋都的借殼平均成本為8.79元/股。

　　2、截至2009年底，宋都股份持有約208萬平米的土地儲備，其中：杭州50.81%，合肥30.94%，南京4.99%，紹興5.68%，桐廬7.58%，大部分土地儲備獲取時間較早。

　　3、陽光國際項(xiàng)目：項(xiàng)目位于杭州城市東部及錢江新城二期東擴(kuò)地帶——江干區(qū)九堡南片區(qū)，占地面積16.7萬平米，建筑面積約34萬平米；該項(xiàng)目總地價8.29億元，于2009年4月首次開盤，截止到2009年12月底，共銷售9.76萬平米，銷售均價18400元/平米，實(shí)現(xiàn)銷售收入18億。

　　4、美域錦園：位于南京市建鄴區(qū)河西大街與恒山路交匯處，屬于宋都美域（南京）項(xiàng)目二期；該項(xiàng)目占地面積6.6萬平米，建筑面積約14.3萬平米；美域一期最低售價6000元/平米，可見土地成本較為低廉；截至2009年底，該項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售約4.1萬平米，銷售均價10500元/平米，銷售收入約4.1億；該項(xiàng)目目前售價約16000元/平米；

　　5、印象西湖花園（合肥）：位于合肥市蜀山區(qū)望江西路（原鍛壓廠）；該項(xiàng)目占地面積約15萬平米，建筑面積約61萬平米，其中：住宅約27萬平米，商業(yè)約23萬平米，配套中小學(xué)約11萬平米；該項(xiàng)目總地價款8.8億元，為07年合肥地王；截至2009年12月底，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售面積8.33萬平米，銷售均價5500元/平米，銷售收入4.5億元；目前，該項(xiàng)目銷售均價7200元/平米

　　6、西湖西苑二期（合肥）：位于合肥市政務(wù)區(qū)奧體中心西側(cè)；該項(xiàng)目占地面積6.8萬平米，建筑面積15萬平米；項(xiàng)目一期06年開盤，最低售價3000元/平米，可見土地成本極為低廉；截至2009年12月底，該項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售面積5.32萬平米，銷售均價4700元/平米，銷售收入2.5億元；目前，該項(xiàng)目售價約6300元/平米；

　　7、從上述項(xiàng)目可見，借殼后的宋都股份帳面預(yù)收款較為豐厚，為今后的業(yè)績奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按增發(fā)之后股本計(jì)算，公司市值約60億元，相對于其他同體量的浙江地產(chǎn)公司有較高的安全邊際?？紤]到公司定向增發(fā)還未獲證監(jiān)會核準(zhǔn)通過，我們暫時不給與公司任何投資評級，其后將持續(xù)跟蹤借殼進(jìn)程。


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